רכישה או מכירה של דירה בישראל אינה כרוכה רק בהוצאה כספית כגובה ההסכם בין הרוכש למוכר, בנוסף למחיר שהוסכם בין הצדדים, חייבים שני הצדדים לשלם מיסים עבור הרכישה או המכירה. הגובה של מיסוי מקרקעין בישראל עשוי להיות חלק משמעותי מבחינה כלכלית, מאחר שעסקאות הנדל"ן בישראל מתבצעות בסכומי כסף גבוהים, גם האחוזים שמשלמים הצדדיים כמיסים לרשויות המדינה עשויים להיות נטל כבד נוסף.
אולם, חשוב לדעת כי במקרים שונים ניתן למצוא דרכים להימנע מתשלום המיסים ולחסוך בכך סכומי כסף גבוהים מאוד.
מס שבח
אדם שמבקש למכור דירה שרכש עשוי במקרים שונים להיות חייב בתשלום מס שבח בחלק יחסי מערכו של הנכס. גובהו של מס השבח נקבע על פי מספר גורמים, כגון, עלויות רכישה, תשלומים והשבחות ושיפוצים שביצע המוכר בנכס מהעת שקנה אותו, פחת ועוד חישובים שונים התלויים במעמדו של המוכר, זכויות ועוד שיקולים שונים. גובהו של מס השבח עשוי להיות משמעותי מאוד בעת מכירת הדירה ובמקרים בהם ניתן להפחית אותו, או להוציא פטור ממס השבח רצוי לעשות זאת. להלן חלק מהמקרים המרכזיים עבור השגת פטור.
- פטור לדירת מגורים מזכה: אדם שלא מכר נכס בארבע השנים שקדמו למכירת הדירה, יהיה זכאי לפטור ממס השבח, במידה ומדובר בדירת מגורים מזכה, כלומר דירה ששימשה למגורים בארבעת השנים שקדמו למכירה או בלפחות 4/5 מהתקופה המחושבת במס השבח. זאת למעט מקרים בהם מדובר במתנה פטורה על פי הסעיפים הקבועים בחוק.
- פטור למי שאינו מחזיק ביותר מדירה אחת בו זמנית: במידה ומדובר בדירתו היחידה של המוכר ובמידה והמוכר גר באותה דירה לפחות ארבע שנים לפני מכירתה, יהיה המוכר זכאי ממס שבח כל עוד לא מכר דירה בשנה וחצי שקדמו למכירה. חשוב לציין כי מדובר גם במקרה זה בדירת מגורים מזכה בתוך גבולות הקו הירוק.
- דירה מירושה אינה חייבת בתשלום מס שבח, כלומר אדם שקיבל בירושה נכס כלשהו אינו חייב בדיווח עסקת מקרקעין ואינו חייב בתשלום מס שבח. במידה והיורש מבקש למכור את הדירה יחול עליו מס השבח, אלא אם כן הוא יצליח לקבל פטור מסיבה אחרת.
- העברת דירה כתוצאה מהליך גירושין. גם במקרה זה לא יהיו חייבים מעבירי הדירה בתשלום מס שבח.
- זכאות ממס שבח מגיעה גם למוכרים שתי דירות על מנת לרכוש דירה אחת גדולה ובמקרים של קבלת דירה כמתנה ובמקרים אחרים נוספים.
מס רכישה
הטלת מס הרכישה מתבצעת על רוכש הכנס או על מוכר הנכס על פי גובה מסוים משווי הדירה, על פי מדרגות המס המתעדכנות בכל שנה. דירת מגורים יחידה:
1. דירה הנרכשת עד לגובה של 1,084,935 לא תחויב במס רכישה.
2. דירה הנרכשת בסכום של בין מ- 1,084,935 ש"ח ועד 1,524,770 ₪, תחויב ב-3.5%.
3. דירה שנרכשת ב מעל 1,524,770 ₪, תחויב במס בשיעור 5%.
עולה חדש יזכה ישלם מס של 0.5% עד לעסקה בגובה 1,393,220 ₪ ועבור עסקה של מעל 1,393,220 ₪, ישלם עולה חדש מס בשיעור של 5%.
על מנת לקבל הקלות במס הרכישה יכול אדם לרכוש דירה שנייה, כל עוד הוא מתחייב על מכירתה של הדירה הראשונה בתוך תקופת זמן של 12 חודשים. הטבה זו מאפשרת לרוכשים למצוא דירה חדשה ולרכוש אותה בטרם הם מוכרים את דירתם הישנה. הטבות נוספות במס הרכישה מתקבלות במקרים של קבלת מתנות מקרובי משפחה.